Der Erwerb einer Immobilie ist eine heikle Sache. Sicherheit verschafft eine „Auflassungsvormerkung“ im Grundbuch:
Damit ist der Anspruch auf das Grundstück dokumentiert, und es kann eigentlich nichts mehr schief gehen – meint man.
Doch wer erst einmal in die Strudel des Insolvenzrechts geraten ist, kann am Ende doch mit leeren Händen da stehen, wie ein vor kurzem veröffentlichtes Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) zeigt (Az.: IX ZR 457/99).

lg KARLSRUHE. Ein Wohnungskäufer erwarb 1994 von einer GmbH eine noch zu errichtende Eigentumswohnung und zahlte dafür mehr als 420 000 Mark. Den Anspruch auf das Eigentum ließ er sich durch den Eintrag einer Vormerkung sichern. Noch bevor das Domizil fertig war, ging die Firma 1997 pleite. Der Konkursverwalter verlangte die Löschung der Vormerkung: Tatsächlich musste der Käufer – nun höchstrichterlich abgesegnet – zur Kenntnis nehmen, dass er keinen wirksamen Kaufvertrag abgeschlossen hatte.

Zwar war im Vertrag auf die „Baubeschreibung nebst Bauzeichnung“ verwiesen, doch waren diese beiden Zusatzdokumente nicht notariell beurkundet. Und der BGH nimmt solche Formvorschriften ziemlich ernst. Beim Kauf einer noch zu errichtenden Wohnung „gehören auch die Ausgestaltung und Ausstattung der Wohnung für den Erwerber zu den wesentlichen Vertragselementen“, befand der IX. Zivilsenat. Tragen sie nicht den Stempel des Notars, dann ist der ganze Kaufvertrag nichtig – mit der Folge, dass auch die Vormerkung im Grundbuch gelöscht werden muss.

Weil er aber den Kaufpreis schon bezahlt hatte, machte der Käufer ein „Zurückbehaltungsrecht“ an der Auflassungsvormerkung geltend, wollte also Löschung nur erlauben, wenn er vorher sein Geld zurück bekäme. Doch auch mit diesem Argument blieb er ohne Erfolg, denn im Konkurs- wie auch im heutigen Insolvenzverfahren greift das normale Zurückbehaltungsrecht nicht (für Kaufleute gilt freilich etwas anderes). Die Vormerkung hilft nicht weiter, weil sie nichtig ist. Ergebnis: Der Käufer steht genau so da wie alle anderen Konkursgläubiger – mit leeren Händen.

Schließlich griff der unglückliche Käufer auf den allgemeinen Grundsatz von „Treu und Glauben“ zurück: Der sei verletzt, wenn der Konkursverwalter die Wohnung behalten dürfe, obwohl der den Kaufpreis nicht zurückerstatten könne.

Dazu der IX. Zivilsenat lapidar: „Der Umstand allein, dass der Kläger zur Rückzahlung der ,Kaufpreisleistungen’ aus der Konkursmasse nicht in der Lage sein mag, macht sein Verlangen auf Grundbuchberichtigung nicht treuwidrig.“

Mit andern Worten: Wer Geld von einer Pleitefirma will, hat eben Pech gehabt.

Quelle: Handelsblatt