SachenRBerG § 31 Abs. 1

Leitsatz:
Für die Bestimmung der Restnutzungsdauer von Gebäuden
kommt es allein auf deren Zustand im Zeitpunkt der formlos möglichen Geltendmachung von Bereinigungsansprüchen an.

Nachträglich vorgenommene Investitionen bleiben unberücksichtigt,
mögen diese auch schon vorher geplant und die entsprechenden Fördermittel
dafür schon vor diesem Zeitpunkt bewilligt worden sein.

Tatbestand:

Die Klägerin betreibt eine Milchviehanlage in Gebäuden, die teilweise auf Grundstücken des Beklagten und teilweise auf eigenem, zwischen 1992 bis 1996 erworbenen Land stehen. Gebaut wurden die Gebäude von der LPG "S. "

Die Klägerin unterbreitete dem Beklagten im Juli 1995 ein Angebot zum Ankauf der Grundstücksflächen und beantragte im August 1995 die Durchführung eines notariellen Vermittlungsverfahrens, das im Oktober 1995 ausgesetzt wurde.

Nach der Geltendmachung ihrer Ankaufsberechtigung hat die Klägerin Sanierungsmaßnahmen an den Gebäuden durchgeführt. Die hierfür benötigten Fördermittel waren auf der Grundlage des eingereichten betrieblichen Sanierungs- und Entwicklungsplanes sukzessive in den Jahren 1994 bis 1997 bewilligt worden.

Die Klägerin hat mit der Behauptung, sie sei Rechtsnachfolgerin der genannten LPG, zuletzt die Feststellung ihrer Ankaufsberechtigung für die nach Plananlagen näher bezeichneten Teilflächen aus den Flurstücken begehrt. Der Beklagte hat behauptet, die Restnutzungsdauer der Gebäude betrage zum maßgeblichen Zeitpunkt weniger als 25 Jahre.

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat sie auf Berufung des Beklagten abgewiesen. Dagegen richtet sich die zugelassene Revision der Klägerin, die die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils erstrebt. Der Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Das Berufungsgericht hält die Klage zwar insoweit für unzulässig, als sie sich auf konkret bezeichnete Teilflächen bezieht. Sie enthalte jedoch eine nach § 108 SachenRBerG zuläs sige Klage auf Feststellung des Bestehens der Anspruchsberechtigung. Die Klägerin sei zwar als Rechtsnachfolgerin der LPG "S. " und Nutzerin der streitgegenständlichen Grundstücke aktivlegitimiert. Sie sei jedoch nicht ankaufsberechtigt, der Beklagte könne den Abschluss eines entsprechenden Kaufvertrages verweigern (§ 31 Abs. 1 SachenRBerG), weil die Restnutzungsdauer der Gebäude weniger als 25 Jahre betrage.

Maßgeblich für die Beur­teilung der Restnutzungsdauer sei der Zeitpunkt des Ankaufsverlangens am 6. Juli 1995. Die danach durchgeführten Sanie­rungsmaßnahmen müßten außer Betracht bleiben, auch wenn sie schon vorher geplant und die entsprechenden Fördermittel teilweise schon bewilligt gewesen seien. Ohne Berücksichtigung der am maßgeblichen Stichtag noch nicht durchgeführten Investitionen habe die Restnutzungsdauer der Gesamtanlage weniger als 25 Jahre betragen.

Aus den Gründen:

Rechtlich zutreffend lässt das Berufungsgericht die Investitionen der Klägerin zur umfassenden Gebäudemodernisierung unberücksichtigt, die sie nach dem 6. Juli 1995 vorgenommen hat, mögen diese auch schon vorher geplant und die entsprechenden Fördermittel dafür schon vor diesem Zeitpunkt teilweise bewilligt worden sein. Zutreffend ist die Überlegung des Berufungsgerichts, dass der Nutzer vor entsprechenden Planungen und Investitionen sich über die Restnutzungsdauer der Gebäude informieren und durch möglichst frühzeitige Geltendmachung eines Bereinigungsanspruchs (die in Grenzfällen der maßgeblichen Restnutzungsdauer ohnehin in seinem Interesse liegt) feststellen kann, ob der Grundstückseigentümer die Einrede nach § 31 Abs. 1 SachenR -BerG erhebt. Die Klägerin hat hier investiert in Kenntnis der Tatsache, dass der Grundstückseigentümer das Ankaufsrecht bestreitet, und damit bewusst das Risiko übernommen, die Grundstücke nicht erwerben zu können.

Soweit die Revision geltend macht, Art. 233 § 2 b EGBGB spreche für eine verstärkte Berücksichtigung der unternehmerischen Belange des Nutzers und der durch diese Vorschrift geschaffene "Investitionsschutz" kollidiere mit der Sachenrechtsbereinigung, ist dies nicht nachvollziehbar. Das durch Bauten einer LPG in Ausübung ihres früheren Nutzungsrechts entstandene selbständige Gebäudeeigentum ist unbestreitbar. Es gewährt aber keinen "Investitionsschutz" und "zwingt" die Nachfolgeunternehmen auch nicht zu Investitionen. Das Gebäudeeigentum kollidiert auch nicht mit Sinn und Zweck der Sachenrechtsbereinigung.

Gerade mit § 31 Abs. 1 SachenRBerG wurde klargestellt, dass auch bei Vorliegen der

grundsätzlichen Voraussetzungen (§§ 1, 2 Sa­chenRBerG) ein davon ausgenommener Bereich verbleibt, in dem zwar selbständiges Gebäudeeigentum besteht, gleichwohl aber ein Bereinigungsanspruch an zu geringer Restnutzungsdauer scheitert.

BGH, Urt. v. 29. September 2000 - V ZR 421/99 –

Quelle: BGH